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Obligation de délivrance du bailleur d'un local commercial et charge de travaux de mise en conformité

(Cour d’appel de Rouan, 21 mars 2013, Keles c/ Chapus)

Tout comme les charges récupérables, dans la législation des baux commerciaux, il n’y a pas de disposition prévoyant la répartition de la prise en charge des travaux entre le bailleur et le preneur.

En l’absence de clause spécifique du bail, les travaux de mise en conformité des locaux aux normes administratives, par exemple la mise aux normes de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité aux personnes handicapées, sont à la charge du bailleur, en application de l’article 1719 du Code civil. En effet, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local en conformité avec son activité spécifiée dans le bail.

Lorsqu’une clause du bail met à la charge du preneur les travaux prescrits par l’administration, cette clause doit prévoir que (i) certains travaux de mise aux normes limitativement énumérés sont à la charge du preneur, ou (ii) tous les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du preneur. La clause du bail visant à décharger le bailleur de ses obligations doit être rédigée de façon claire et sans équivoque, et en présence d’une clause générale ou ambiguë, les tribunaux considèrent qu’il n’y a pas eu lieu le transfert sur le preneur des travaux de mise en conformité imposés par l’administration. C’est le cas par exemple une clause prévoyant que « le locataire s’oblige à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter » (Cass. 3e civ. 19 mars 2003, n° 01-17187) ; « le locataire s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celle qui seraient ou deviendrait nécessaires à la toiture et aux gros murs » (Cass. 3e civ. 27 mars 2012, n° 00-22561) ; « le preneur s’oblige à se conformer à toute prescription de l’autorité pour cause hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet » (CA Paris, ch 5.3, 30 octobre 2013).

Le bailleur qui ne respecte pas son obligation de délivrance est responsable du préjudice subi par le preneur du fait de l’inexécution des travaux de mise en conformité du local, par exemple la fermeture administrative de l’établissement à défaut des travaux prescrits.

En l’espèce, Monsieur et Madame Keles ont donné à bail commercial deux locaux à Monsieur Chapus, vétérinaire le 17 octobre 2009. Ce bail prévoyait que « le preneur fera son affaire personnelle de l’obligation des autorisations découlant des dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires à l’exercice de son activité concernant son installation ou son occupation des lieux loués ». Il autorisait au preneur de sous-louer les locaux. Le vétérinaire a recherché un sous-locataire pour un de ces locaux afin d’assurer le financement partiel du loyer, mais le candidat à la sous-location souhaitant ouvrir un commerce s’est désisté en octobre 2010 en raison de l’inaccessibilité des locaux aux personnes handicapées et donc de l’impossibilité d’exercer des activités relevant du statut d’Établissement Recevant du Public (ERP). Monsieur Chapus a alors arrêté de payer le loyer et a assigné son bailleur pour obtenir la résolution du bail et le paiement de dommages-intérêts. Le bailleur a formé une demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers échus à compter du 1er janvier 2011 et a appelé en garantie contre la société Solibat, l’entrepreneur qui avait construit les locaux litigieux.

Par arrêt du 21 mars 2013, la cour d’appel de Rouen a ordonné la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur, en considérant que la stipulation contractuelle qui met au locataire la charge de travaux destinés à adapter les lieux à son activité commerciale ne saurait dispenser les bailleurs de leur obligation de délivrance de locaux répondant aux normes d’accessibilité requises par l’autorité administrative, et a condamné le bailleur à rembourser à Monsieur Chapus la somme de 57.991 euros correspondant au loyer de l’année 2010 et aux frais de travaux d’aménagement des locaux en indemnisation de son préjudice. La cour a condamné la société Solibat à garantir les condamnations prononcées contre le bailleur et à leur payer les sommes relatives  à l’arriéré de loyers.

Le nouvel article R 145-35 issu du décret du 3 novembre 2014 relatif à la mise en œuvre de la loi PINEL interdit dans son paragraphe 2 une clause du bail mettant à la charge du locataire les travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.