FAQ Droit immobilier et droit des baux

Vente immobilière

Question : Lorsqu’on annule la vente, peut-on récupérer les frais de notaire ?

Réponse : Non. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation (ex. 3e civ, 11 juillet 2019, n°18-16690), les frais de la vente (de notaire) ne constituent pas en eux-mêmes un préjudice indemnisable en cas d’annulation de la vente immobilière. À ce titre, il faudra démontrer la faute du notaire pour obtenir la restitution de ces frais.

Question : J’ai acheté un appartement il y a six mois et j’ai constaté des vices cachés après la vente. Si j’assigne le vendeur en justice pour obtenir la restitution du prix de vente, serai-je condamné à lui payer l’indemnité d’occupation des lieux pendant la durée de la procédure ? Si oui, à partir de quand et pour quelle période ?

Réponse : Oui. L’indemnité d’occupation sera calculée à compter du jour de l’assignation, à moins que le vendeur ne prouve que vous aviez la connaissance du vice caché en question avant l’assignation en justice.

Question : Est-ce que je peux garder l’appartement et demander au vendeur la restitution d’une partie du prix de vente en raison du vice caché ?

Réponse : Oui. Pour cela, il faut engager une procédure contre le vendeur en demandant une diminution du prix de vente (article 1644 du Code civil). Cette action, appelée « action estimatoire », doit obligatoirement être arbitrée par un expert (Cour de cassation, 3e civile, 18 avril 2019, n°18-14668).

Question : J’ai vendu un appartement, mais l’acheteur se plaint de la présence de parasites dans l’immeuble, ce qui n’a pas été repéré lors du diagnostic. Dois-je indemniser l’acheteur ?

Réponse : Si le diagnostic de l’état parasitaire de l’immeuble a bien été établi moins de six mois avant la vente, vous bénéficierez de la clause de non-garantie. La vente ne sera pas annulée, mais le diagnostiqueur, qui a commis la faute, sera condamné au paiement du coût des travaux nécessaires, et à l’indemnisation du préjudice de jouissance (Cour de cassation, 3e civile, 7 mars 2019, n°17-31080). En revanche, si le diagnostic a été établi plus de six mois avant la vente, cette clause ne sera pas applicable.

Question : J’ai vendu un appartement et l’acquéreur m’assigne en nullité de vente pour dol, car lors de la vente, l’architecte qui m’a représenté n’a pas transmis l’information nécessaire sur un vice de construction affectant l’immeuble. Je n’étais pas au courant de cette situation. Dois-je restituer le montant de la vente à l’acquéreur ?

Réponse : Selon la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière (article 1116 du Code civil), le représentant du vendeur n’est pas considéré comme étant une tierce partie au contrat de vente (Cour de cassation, 3e civile, 29 avril 1998, n°96-17540, 5 juillet 2018, n°17-20121). C’est pourquoi votre responsabilité est engagée, même si vous n’étiez pas informé en amont par votre architecte du vice caché affectant l’immeuble. Après l’annulation de la vente, vous disposez d’un recours contre ce dernier en dommages et intérêts.

Question : J’envisage d’acheter un appartement neuf dont les travaux de construction s’achèveront dans 2 ans. Quelles sont les précautions à prendre ?

Réponse : En France, l’achat d’un logement en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) est strictement encadré par la loi. Par exemple, le paiement du prix de vente est échelonné en fonction de l’avancée des travaux de construction (35 % maximum du prix de vente à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement et les 5 % restants versés lors de la livraison).

Lors d'une VEFA, le vendeur doit souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA) et une garantie de remboursement des versements effectués en cas d'annulation du contrat à défaut d'achèvement (article L261-10-1 du Code de construction et d’habitation). L’attestation de ces garanties est annexée au contrat de réservation. Le montant du dépôt de garantie est versé lors de la signature du contrat de réservation. Le délai de rétractation de l’acheteur est également réglementé.

Bail commercial

Question : Je suis propriétaire d’un local commercial que je loue. Comment puis-je résilier le bail commercial ?

Réponse : Il faut attendre la fin du contrat de bail commercial de 9 ans pour pouvoir envoyer un « congé avec refus de renouvellement » au locataire. Pour cela, le congé doit être envoyé avec un préavis minimum de 6 mois avant le terme initial du bail commercial.

Si le bail commercial de 9 ans a été tacitement reconduit, le préavis de 6 mois doit démarrer après la fin du trimestre civil.

Il est également possible de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale (après 3 ou 6 ans), pour pouvoir reprendre le local d’habitation accessoire et le réaffecter à un usage d’habitation (article L145-23-1 du Code de commerce).

Dans tous les cas, le congé doit être motivé de manière non équivoque, et le bailleur doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction, à moins qu’il ne lui offre un local en remplacement.  

Question : Comment on fixe-t-on le montant de l’indemnité d’éviction ?

Réponse : Normalement, cette indemnité est fixée en fonction de la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la disparition totale de celui-ci.

Lorsque l'éviction du locataire n'entraîne pas la disparition complète du fonds, le montant de l’indemnité correspondra à la valeur du droit au bail, et aux frais de déplacement ou de transfert du fonds.

Le montant de cette indemnité peut être proposé dans le congé. Le bailleur et le locataire négocient alors à l’amiable son montant, et le cas échéant, en faisant appel à un expert.

En cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité d’éviction pourra être fixé judiciairement. Dans ce cas, le bailleur ou le locataire saisit la justice pour demander une expertise afin d’évaluer le montant de l’indemnité.

Après la décision du Tribunal, le bailleur dispose d’un « droit de repentir » qui lui permet d’annuler le congé et d’offrir au locataire le renouvellement du bail. Ce droit doit être exercé dans les 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est devenue définitive (article L 145-58 du Code de commerce).

Question : Je suis locataire d’un bail commercial et j’ai reçu un congé sans motif. Puis-je demander l’annulation du congé ?

Réponse : Oui. Un congé doit, sous peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné (article 145-9 du Code de commerce).

Dans ce cas, vous pouvez :

- soit vous prévaloir de la nullité du congé et saisir la justice compétente pour faire juger la poursuite du bail,

- soit renoncer à vous prévaloir de la nullité du congé et solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur.

Question : Mon bailleur m’a signifié un congé avec une offre de renouvellement, mais en augmentant significativement le loyer. Comment peut-on savoir si sa demande d’augmentation du loyer est légale ?

Réponse : En principe, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés est plafonné aux indices publiés par l’INSEE (article L 145-34 du Code de commerce). En cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ou du bail ayant duré, par tacite reconduction, durant plus de 12 ans, le montant des loyers de renouvellement doit correspondre à la valeur locative (article L145-33 du Code de commerce).

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, cette disposition n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, 3e civile, 10 mars 2004, n°02-14998). Le bail peut contenir une clause qui écarte son application et prévoit une autre modalité de fixation du loyer de renouvellement (par exemple : la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative « du marché »). Il faut d’abord vérifier les dispositions du bail, et commettre un expert pour faire évaluer le loyer de renouvellement de vos locaux, pour pouvoir négocier avec le bailleur si le montant du loyer proposé s’avère excessif.

En cas de désaccord, vous pouvez saisir le Juge des loyers commerciaux (le président du tribunal de grande instance du lieu de situation) pour fixer le montant du loyer de renouvellement. La procédure est spécifique et initiée par un mémoire suivi d’une assignation.

Pendant la durée de la procédure, l’ancien loyer est appliqué. Après le jugement qui fixera le montant du loyer de renouvellement, ce nouveau loyer prend effet rétroactivement à compter du jour de renouvellement du bail, ou de la demande de révision par le bailleur. 

Toutefois, l’augmentation de loyer pour une année est limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L145-38 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel »), sauf clause contraire spécifiée dans le bail.

Fiscalité

Question : Je vends un appartement à Paris dans lequel j’ai habité pendant 10 ans, avant de déménager au Japon. Dois-je payer l’impôt sur les plus-values ?

Réponse : En principe, la vente de la résidence principale est exonérée de tout impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention (article 150 U du Code général des impôts). Pour des vendeurs résidant à l’étranger, l’impôt sur les plus-values de l'ancienne résidence principale est exonéré à la double condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France, et que l'immeuble n'ait pas été mis à la disposition d'un tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la vente (article 244 bis A issu de la loi du 28 décembre 2018).

Par exemple, si vous avez quitté votre résidence principale parisienne en janvier 2018, vous êtes exonéré d’impôt sur les plus-values si vous vendez votre appartement avant le 31 décembre 2019 et si votre appartement n’a jamais été loué entre temps. Si la vente intervient après le 1er janvier 2020, vous serez alors redevable de l'impôt sur les plus-values.