不動産法・賃貸契約法Q&A

不動産売買

Q : フランスで不動産売買が無効取り消しとなる場合、公証人に支払った費用は取り返せますか。

A : フランスの最高裁にあたる破棄院の判例(破棄院第三院、2019年7月11日判決、上告番号n°18-16690)によると、不動産売買時に買主から公証人に支払われる報酬はそれ自体不動産売買の無効取り消しの損害とはならないとされています。売買が取消となると売主に支払った売買代金は返還の対象となりますが、公証人費用を取り返すためには、別途公証人の過失(売買契約書に義務的に記載すべき事項が欠けていたため売買が無効となる場合など)を立証する必要があります。

Q : 6か月前にフランスでアパートを購入したのですが、入居してから隠れた瑕疵があることがわかりました。売主を提訴して売買の無効と売買代金の返還を請求する場合、訴訟手続中の家賃は支払う義務がありますか。また支払い義務はいつから生じるのでしょうか。

A : 訴訟手続中、そのアパートに住む場合は家賃の支払いが、売買の無効と売買代金の返還を命じる裁判所の判決で命じられます。通常家賃の支払い義務は買主が売主に原告の訴状を通達日から起算されますが、売主が買主が隠れた瑕疵をそれより前に知っていたことを証明する場合には、起算日がより前に設定されることもあります。

Q : 隠れた瑕疵を発見した場合、売買の無効を請求する代わりに、売主に払った代金の一部返還を請求することはできますか。

A : 売主に対してフランス民法1644条で規定されている売買代金の減少の訴えを提起して、代金の一部返還を請求することができます。この訴えはフランス語で« action estimatoire »(評価訴訟)と言われていますが、鑑定人により瑕疵のある不動産の価値が評価されます(破棄院第3院、2019年4月18日判決、上告番号n°18-14668)

Q : アパートを売ったのですが、買主がシロアリがいると苦情を訴えてきました。アパートの売買契約中に行った技術審査ではシロアリはいないということになっていたのですが、買主に賠償しなければならないでしょうか。

A : 建物の害虫の有無に関する技術審査が売買契約署名日の6か月前以内に正しく行われた場合には、売主は責任を負いません。買主は売買の無効請求をすることはできず、害虫駆除に必要な工事の費用と工事が終了するまで正しくアパートを使用することができないことにより生じる損害を賠償する責任は技術審査を行った専門家が負います(破棄院第3院、2019年3月7日判決、上告番号n°17-31080)。一方技術審査を行ったのが売買契約署名日の6か月以上前である場合には、売主は責任を負います。

Q : アパートを売ったのですが、買主から私を代理した建築家が建物の建設ミスに関する情報を故意で提供しなかったことを理由に、売買契約の無効で訴えられました。私はこの状況について一切知らされていなかったのですが、売買代金を買主に返還する義務があるでしょうか。

A : 心裡留保(フランス民法1116条)に関する破棄院の判例では、売主の代理人は売買契約の第三者とはみなされないとされています(破棄院第3院、1998年4月28日判決、上告番号n°96-17540、破棄院第3院、2018年7月5日判決、上告番号n°17-20121)。従ってたとえ建築家から建物の建設ミスの状況について一切知らされていなかったとしても、売主は責任を負い、売買契約の無効取り消しが裁判所から命じられた場合には売買代金を買主に返還する義務があります。この場合もちろん当該建築家に対して損害賠償訴訟を提起することは可能です。

Q : 建設工事が2年後に終わる予定のアパートを買う予定です。特に気を付ける点は何ですか。

A : フランスでは、新築の不動産の購入は「将来完成する状態での売買」(vente en l’état de futur achèvement / VEFA)と呼ばれ、法律で売買契約の条件と効果について細かく規定されています。例えば売買代金の支払いは工事の進行状態により売主が買主に請求できる額の最高額が以下のように定められています:
• 基礎工事終了後:売買代金の最高35 %
• 屋根工事終了後:売買代金の最高70 %
• 建設工事終了後:売買代金の最高95%
• 残金5%:購入対象のアパートの引き渡し時。

VEFAではまた、売主は建設工事を最後まで施工するための財政的保証、及び工事の施工が不可能となり売買契約が解除された際に買主にそれまで支払われた代金を全額返還するための保証を付ける義務があり(建設住居法L261-10-1条)、通常保証の証明書が仮契約に添付されます。仮契約署名の際に買主が売主に支払う予約金の額、また買主が予約を取り消すことができる撤回期限もまた法律で規定されています。

商事賃貸借

Q : 商業物件を所有しており、現在物件を貸しています。賃貸借契約を解除するにはどういう手続きが必要ですか。

A : 商事賃貸借の期限満了(9年目)を待って、借主に「更新拒否付きの解除通知」(« congé avec refus de renouvellement »)を通達する必要があります。解除通知の通達は最低6か月の予告期間を置くことが必要です。

9年を契約期間とする商事賃貸借契約が期限満了後暗黙の了解により継続されていた場合には、この6か月の予告期間は各四半期の最終日(3月31日、6月30日、9月30日、12月31日) から起算する必要があります。

家主が商事賃貸借で貸している物件の一部を居住物件として使用する場合には、商事賃貸借の3年目、または6年目に解除することが認められています(フランス商法L145-23-1条)。

いずれの場合も、解除通知に記載された解除理由は明確でなければならず、また家主は借主に代わりの同等の物件を提供しない限り、立ち退く借主に対してindemnité d’évictionと呼ばれる立退き補償金を原則的に支払う義務があります。

Q :  立退き補償金の額はどのように定められますか。

A : 借主が物件を立ち退くことで、そこで築き上げた営業資産(fonds de commerce、顧客や内装設備)を完全に失う場合には、その営業資産の価値に応じて立退き補償金の額が定められます。

一方借主が営業資産を完全には失わない場合(例えば名前の知れたブランドの店舗で店舗の場所を変えても顧客が減らないような場合)には、立退き補償金の額は賃借権(droit au bail)の価値と店舗の移転費用に定められます。

家主は自分が妥当と思う立退き補償金の額を解除通知の中に記載することができます。この場合、家主と借主との間で、必要に応じて鑑定手続を行い、立退き補償金の額の交渉を行います。

家主と借主との間で立退き補償金の額について合意に達しない場合には、家主または借主は裁判所に立退き補償金の額を決める司法鑑定を請求することができます。

裁判所が任命した鑑定人が評価した立退き補償金の額が高すぎると家主が考える場合には、解除通知を取り消して借主に契約の更新を提案することができます(家主の「考え直す権利」« droit de repentir »)。家主は解除通知を取り消す決定は裁判所の判決が確定してから15日以内に行う必要があります(フランス商法L 145-58条)。

Q : フランスで店舗を借りていますが、家主が理由を明記しないで解除通知を通達してきました。解除通知の無効取り消しは請求できますか。

A : 解除通知は理由を明記していない場合には無効となります(フランス商法145-9条)。

この場合、借主は以下2つのオプションがあります:

• 解除通知の無効を主張して、家主に対して賃貸借契約の継続を請求する訴訟を提起する、または
• 解除通知の無効は請求せずに、家主に対して立退き補償金の支払いを請求する。

Q : 家主が家賃をかなり値上げする契約の更新オファー付きの解除通知を通達してきました。家主が決めた家賃が合法であることを知るにはどうしたらいいですか。

A : 原則的に、商業物件の更新家賃はフランスの統計局(INSEE)が定める物価上昇率を適用した額である必要があります(フランス商法L 145-34条)。物件の価値が著しく上昇した場合や、または契約期間が9年の商事賃貸借契約が12年以上暗黙の合意で継続された場合には、更新時の家賃は物件の「賃貸価値」(valeur locative)に応じた額に値上げされることができます(フランス商法L145-33)。この「賃貸価値」は周辺地区の類似した物件に適用されている家賃の額を比べて定められます。

しかしフランス破棄院の判例では、これらの商業物件の更新家賃に関する商法の条項は強行法規(*=当事者間が契約で適用を排除することができない重要な法律の規定)ではないとされています(破棄院第3院、2004年3月10日判決、上告番号n°02-14998)。

従って商事賃貸借契約の契約書に、これらの条項の適用を排除して別の方法で更新家賃を定める旨の特別条項が定められていた場合には、その方法が適用されます(例えば契約書に更新家賃が「市場の賃貸価値」valeur locative « du marché »で定められるという内容の条項が定められていた場合には、単なる周辺地区の類似した物件に適用されている家賃の額ではなく、不動産市場で現在物件を新しく貸す場合に設定することができる家賃の額がレファレンスとなります)。

従って、まず契約書の条項を細かく確認し、鑑定人に更新家賃の査定を依頼し、家主が提案している更新家賃が鑑定人が査定した家賃の額を大きく上回る場合には家主と家賃の額について交渉を行うのが妥当です。

家主と借主の間で更新家賃の額について合意に至らない場合には、借主は物件がある場所の地方裁判所の裁判長のもとで、更新家賃を定めるための訴訟手続を提起することができます。この手続きは特殊で、訴状の通達の前に弁護士が作成する意見書が裁判長に提出されます。
更新家賃を定めるための訴訟手続期間中は更新前に適用されていた家賃が適用され、裁判所の判決が出た後で、更新時に遡って裁判所が定めた新しい家賃が適用されることになります。従って判決後に家主はそれまで払った家賃の合計額と、新しい家賃が更新日から適用されていたならば払っていた家賃の合計額との差額を、家主に支払うことになります。2014年6月18日の法律(通称「Pinel法」)では更新後の新家賃による家賃の増額の限度を一年ごとに10%と規定しています(商法L145-38条)が、賃貸借契約にこの規定の適用を排除する条項が含まれていた場合にはこの限度額は適用されません。

譲渡所得税

Q : 現在日本に住んでいますが、パリで10年居住したアパートを売ることになりました。買った時よりも売価が高いのですが、税金はかかりますか。

A:     原則的に、納税者が日常の生活に利用している住居を売る場合には譲渡所得税は免税となります(一般租税法150U条)。

売主が海外に居住する場合、過去に主たる住居として使用していた住居を売る際、譲渡所得税が免除されるためには以下の2つの条件を満たすことが必要です(一般租税法244bis条、2018年12月28日法による改正):
• 当該住居の譲渡が、売主本人が海外での居住を始めた年の翌年の12月31日までに行われること
• 売主本人が海外での居住を始めてから譲渡日までの間、当該住居が一度も賃貸に出されなかったこと。

例えば日本に帰国したのが2018年1月の場合で、パリの元住居を賃貸に出さず、2019年末までにアパートを売れば譲渡所得税が免除されます。それ以降は免除されません。