Droit du patrimoine, droit international privé

Nous intervenons dans les domaines du droit international privé, et conseillons notre clientèle privée en matière du droit fiscal international.

Nos services

La constitution d'une société civile immobilière

Conseil dans la planification successorale et la donation, rédaction des actes pour la mise en œuvre des projets de transmission

Consultation juridique relative aux litiges afférents aux indivisions

Assistance dans le partage de la communauté et de l'indivision

Consultation en matière de fiscalité internationale

Consultation en matière de droit patrimonial de la famille

Rédaction de certificats de coutume

Conseil dans le choix du régime matrimonial (contrat de mariage)

Conseil sur la législation applicable au régime matrimonial et à la dévolution successorale

Assistance dans l’exécution des décisions émanant de juridictions étrangères sur le territoire national

Actualités

Proposition de loi visant à simplifier la sortie de l'indivision successorale

Proposition n° 823, déposée le 21 janvier 2025 et adopté en première lecture le 6 mars 2025

Loi n° 2025-415 du 13 mai 2025 visant à réduire et à encadrer les frais bancaires sur succession

Applicable aux successions ouvertes à compter du 13 novembre 2025

Il faut au minimum deux associés pour créer une SCI. Les associés rédigent les statuts de la SCI, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un notaire (obligatoire en cas d’un apport d’immeuble). Le capital social peut être un faible montant et constitué d’apports en numéraire (en somme d’argent) et en nature, il est ensuite divisé en parts sociales qui seront réparties entre les associés en fonction de leurs apports.

Les associés versent leurs apports sur le compte bancaire de la SCI en formation. Ce compte bancaire est bloqué jusqu’à l’immatriculation effective de la société au greffe du Tribunal du commerce du lieu de son siège social.

Les statuts signés par les associés sont enregistrés en double exemplaire si les statuts comportent un apport d’immeuble. Dans d’autres cas, le gérant (ou son mandataire) publie un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales, et dépose le dossier de constitution (contenant notamment un exemplaire des statuts signé, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, un formulaire M0, la déclaration de non-condamnation du gérant, le justificatif de siège social de la SCI) auprès du greffe du Tribunal de commerce qui délivra ensuite le K-Bis de la SCI.

À la différence de l’indivision par laquelle deux ou plusieurs personnes propriétaires d’un même bien immobilier gèrent ensemble ce dernier, la SCI est gérée par un ou plusieurs gérants (nommé(s) soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés, article 1846 du Code civil).

Le gérant de la SCI est investi de pouvoirs étendus pour effectuer, au nom et pour le compte de la SCI, tous les actes pour réaliser l’objet social de la société et dans les limites fixées par les statuts.

Ainsi, à l’exception des actes importants pour lesquels le gérant doit obtenir une décision collective et préalable des associés, le gérant peut agir seul au nom de la SCI pour conclure des actes nécessaires pour gérer le bien.

Pour les actes importants, tels que la vente du bien immobilier dont la SCI est propriétaire, un emprunt au nom de la société ou encore la mise en location du bien immobilier, les statuts obligent le gérant à obtenir une décision collective des associés. Les associés peuvent prévoir librement dans les statuts les règles de quorum (le nombre minimal d’associés devant être présents pour que l’assemblée générale soit régulièrement constituée) et de majorité pour la prise de décision.

Par exemple, si le gérant d’une SCI est associé majoritaire et si les statuts précisent que la vente du bien immobilier doit être autorisée par une décision ordinaire des associés prise à la majorité des voix présentes ou représentées, il peut vendre le bien même si les autres associés de la SCI s’y opposent.

Ainsi, la prise de décision est facilitée par rapport à l’indivision dans laquelle la règle de l’unanimité entre indivisaires est de principe, notamment pour vendre un bien indivis (article 815-3 du Code civil).

Une SCI familiale est une SCI constituée entre les membres d’une même famille. Les grands-parents, parents et enfants deviennent les associés de la SCI qui acquiert et gère un bien immobilier.

En SCI, les parents peuvent transmettre leur bien immobilier à leurs enfants sous forme de la cession de parts sociales. Cette cession des parts sociales de la SCI présente des avantages par rapport à la cession directe du bien immobilier, parce que :

• La cession des parts sociales d’une SCI peut être réalisée par un acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes ou leur conseil. À la différence de la cession directe du bien immobilier, l’intervention du notaire n’est jamais obligatoire dans la cession des parts sociales d’une SCI ; ce qui présente un avantage en ce que cela réduit le coût de l’opération.

• L’impôt de transmission (« droit de mutation ») est calculé sur la valeur nette comptable de parts sociales transmises, et non sur celle du bien immobilier. Si la SCI a des dettes (par exemple les crédits en cours), le montant de celles-ci est déduit de la valeur de l’immeuble, ce qui réduit considérablement la somme de l’impôt à payer par rapport à la cession directe de l’immeuble.

Le démembrement d’une SCI consiste à diviser la propriété d’une SCI en nue-propriété et usufruit. Le nu-propriétaire a la faculté de disposer d’un bien (par la vente, la donation ou le legs), tandis que l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus.

Pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier, par exemple, une SCI constituée par Monsieur et Madame X et leurs enfants achète un bien immobilier à crédit. Les parents détiennent 90% des parts sociales dans le capital de la SCI, les enfants 10%.

Peu de temps après, Monsieur et Madame X cèdent la nue-propriété des 90% des parts sociales à leurs enfants. L’impôt de transmission se calcule sur la valeur de 90% de la nue-propriété du bien immobilier après déduction du montant des dettes (prêt en cours) de la SCI.

L’impôt de transmission se calcule sur la valeur de 90% de la nue-propriété du bien immobilier après déduction du montant des dettes (prêt en cours) de la SCI, ce qui est beaucoup plus avantageux que la cession du bien en pleine propriété.

La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
21 ans révolus	90 %	10 %
31 ans révolus	80 %	20 %
41 ans révolus	70 %	30 %
51 ans révolus	60 %	40 %
61 ans révolus	50 %	50 %
71 ans révolus	40 %	60 %
81 ans révolus	30 %	70 %
91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Il est opportun dès lors de réaliser cette cession de parts sociales de la SCI avec réserve d’usufruit au plus tôt, parce que la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge de Monsieur et Madame X qui seront les usufruitiers.

Au décès des parents, les enfants héritent l’usufruit des parts sociales détenues par ceux-ci sans avoir à régler les droits de succession ; en effet, le Code général des impôts prévoit que « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier » (article 1133 du CGI).

L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat.

L’avantage en achat en indivision est la simplicité. Il ne requiert aucun formalisme pour mettre en place, il suffit pour chaque acquéreur de décider la proportion de sa contribution financière. Lorsque les concubins ou les couples pacsés souhaitent acquérir leur logement à deux, ils optent souvent pour cette forme juridique d’acquisition (50 %/50 %, 70 %/30 %, etc.).

En matière d’indivision, pour effectuer tout acte de disposition, notamment la vente du bien immobilier indivis, les décisions doivent être prises par l’unanimité des indivisaires quelle que soit la proportion détenue par chacun.

Pour les actes d’administration, ou pour conclure ou renouveler les baux (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal), la majorité des deux tiers des droits indivis peut suffire (article 815-3 du Code civil). Cela veut dire qu’en cas d’indivision à 50 %/50 %, un indivisaire ne peut effectuer aucun acte d’administration sans l’accord de l’autre indivisaire.

De plus, sortir de l’indivision est très compliqué lorsque les autres indivisaires ne sont pas d’accord sur la vente du bien indivis ou les conditions de partage. Il faut saisir le Tribunal en demande en partage judiciaire, procédure qui dure parfois plusieurs années et s’avère très couteuse pour les parties.

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun (article 815-5 du Code civil). Pour cela, l’autre indivisaire doit saisir le président du Tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble en la procédure accélérée au fond (article 481-1 du Code de procédure civile). Le demandeur doit justifier, au soutien de sa requête d’autorisation de vendre seul le bien indivis, que sa vente est nécessaire en raison de l’urgence et qu’elle est conforme à l’intérêt commun des coindivisaires.

L’article 4 de la Convention de La Haye du 14 mars 1978 (pour les époux mariés entre le 1^er septembre 1992 et le 28 janvier 2019) et l’article 26 du Règlement Régimes Matrimoniaux 2016/1103 du Conseil du 24 juin 2016 (pour les époux mariés après le 29 janvier 2019) disposent qu’à défaut de choix par les époux de la loi applicable à leur régime matrimonial, la loi applicable au régime matrimonial est en principe la loi de l’État de la première résidence habituelle commune des époux après la célébration du mariage. Lorsque les époux ont vécu à l’étranger pour quelques années après le mariage mais qu’ils avaient l’intention d’établir leur résidence habituelle en France, la loi française est applicable au régime matrimonial des époux. Le caractère habituel de la résidence du couple relève de l’appréciation souveraine du juge du fond, et le juge détermine quelle est la loi applicable à partir de plusieurs critères, tels que l’existence d’un patrimoine immobilier.

La liquidation d’un régime matrimonial est une étape essentielle dans le cadre d’un divorce. Elle implique le partage des biens et des dettes communes acquis durant le mariage selon les règles prévues par le régime matrimonial choisi par les époux.

Si le divorce est par consentement mutuel, la liquidation du régime matrimonial doit être effectuée pendant le divorce par consentement mutuel. Les époux doivent obligatoirement s’entendre à l’amiable sur la liquidation et le partage des biens et, à défaut, le divorce par consentement mutuel n’est pas possible.

Votre avocat vous conseille sur les modalités de liquidation du régime matrimonial qui seront indiquées dans la convention de divorce. Si les époux possèdent un bien immobilier ensemble ou en indivision, les opérations de partage doivent être opérées par un notaire. Dans ce cas, un acte authentique de partage est établi par le notaire. Cet acte est annexé à la convention de divorce par consentement mutuel. Les époux peuvent aussi établir une convention d’indivision pour rester en indivision pendant 5 ans maximum.

En cas de désaccord sur les modalités de partage, un des époux doit assigner l’autre époux devant le juge aux affaires familiales en demande de divorce. Dans l’assignation, l’avocat de l’époux demandeur précise la proposition d’un règlement de leurs intérêts pécuniaires et patrimoniaux.

La récompense est l’indemnité que doit, lors de la liquidation de la communauté, une masse de biens propres à la communauté ou inversement, lorsqu’il y a eu enrichissement d’une masse au détriment de l’autre (article 1433 du Code civil).

Non, à moins que vous apportiez la preuve établissant que le financement de cet appartement excède votre contribution aux charges du mariage, ce qui est difficile pour un logement familial (Cour de cassation, première chambre civile, 11 avril 2018, n°17-17457).

Vous ne pouvez pas obtenir le remboursement des sommes versées pour rembourser le prêt immobilier souscrit lors de l’acquisition du logement du couple, car les gains et salaires sont considérés comme des fonds communs.

La loi applicable à la succession est la loi du pays de « résidence habituelle » du défunt au moment du décès (Article 21 du Règlement n°650/2012 du 4 juillet 2012 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des décisions, et l’acceptation et l’exécution des actes authentiques en matière de successions et à la création d’un certificat successoral européen, dit « Règlement Succession »).

La réserve héréditaire est une portion de la succession qui est réservée par la loi à certains héritiers protégés et sur laquelle les libéralités ne peuvent porter.

La part de réserve héréditaire est de :

La moitié des biens lorsqu’il existe un enfant,
2/3 des biens lorsqu’il y a deux enfants,
3/4 des biens lorsqu’il y a trois enfants ou plus.

(article 913 du Code civil)

En l’absence d’enfant, le conjoint non divorcé est héritier réservataire pour ¼ du patrimoine du défunt.

Il n’y a pas de réserve héréditaire si le défunt n’était pas marié et n’avait pas d’enfant. Sans testament, ses biens vont à ses parents, et à ses frères et sœurs.

En droit français, le contrat d’assurance-vie échappe aux règles de la réserve héréditaire (article L 132-13 du Code des assurances).

Il est aussi possible de changer le régime matrimonial pour opter pour le régime de communauté universelle, assorti d’une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant.

Après votre décès, vos enfants peuvent saisir le Tribunal français en action en réduction en soutenant que votre « résidence habituelle » était en France, et que la loi applicable à votre succession est la loi française (article 4 du règlement n°650/2012), afin de reconstituer la réserve héréditaire de 75 % à leur profit.

Pour soutenir que la loi new-yorkaise est applicable à votre succession et que le Tribunal new-yorkais est seul compétent pour la régler, votre épouse devra apporter des preuves établissant que vous viviez de manière habituelle à New York et non à Paris. Le Tribunal procédera alors à une évaluation de votre vie au cours des années précédant votre décès, ainsi qu’au moment de votre décès, notamment de la durée de vos séjours à New York, du lieu de situation de l’ensemble de vos biens principaux, et de celui de vos intérêts économiques (Cour de cassation, première chambre civile, 29 mai 2019, n°18-13383).

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’institution de la réserve héréditaire n’est pas en soi « d’ordre public international français » (Cour de cassation, première chambre civile, 27 septembre 2017, n°16-13151 et n°16-17198). Cela veut dire qu’une loi étrangère ne connaissant pas la réserve héréditaire peut, dans certaines circonstances, s’appliquer en France.

Si le Tribunal considère que votre « résidence habituelle » était à New York, et non en France, il déclinera sa compétence et vos enfants ne pourront pas prétendre à la réserve héréditaire. Dans le cas contraire, le Tribunal français saisi se déclarera compétent pour régler votre succession. En application de la loi française, vos enfants ne pourront alors pas être déshérités.

Le Règlement n°650/2012 prévoit, en effet, que toute personne peut choisir la loi de l’État dont elle possède la nationalité pour régir sa succession (article 22). Si vous établissez une déclaration pour choisir la loi japonaise comme loi applicable pour le règlement de votre succession, quelle que soit votre résidence habituelle au moment du décès, c’est celle-ci qui s’applique.

Vous pouvez donc rédiger un testament en application de la loi japonaise, pour déshériter vos enfants partiellement, car la réserve héréditaire au Japon est de 25 % seulement pour eux, quel que soit leur nombre, en présence du conjoint survivant. Chacun de vos quatre enfants bénéficiera donc de 25 %/4=6,25 % de la réserve héréditaire, et vous pourrez léguer jusqu’à 75 % de votre patrimoine à votre épouse dans un testament.