Droit immobilier et de la construction

L’achat d’un logement en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) est strictement encadré par la loi.

Par exemple, le paiement du prix de vente est échelonné en fonction de l’avancée des travaux de construction, comme suit :

– 35 % maximum du prix de vente à l’achèvement des fondations
– 70 % à la mise hors d’eau
– 95 % à l’achèvement
– 5 % restants versés lors de la livraison.

Lors d’une VEFA, le vendeur doit souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA) et une garantie de remboursement des versements effectués en cas d’annulation du contrat à défaut d’achèvement (article L261-10-1 du Code de construction et d’habitation). L’attestation de ces garanties est annexée au contrat de réservation.

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l’acheteur de verser un dépôt de garantie, lors de la signature du contrat de réservation.

Le montant de ce dépôt de garantie est limité à :

– 5 % du prix de vente si l’acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an
– 2 % si l’acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé, si l’acte de vente est signé au-delà de 2 ans.

La Garantie Financière d’Achèvement (GFA), obligatoirement souscrite par le promoteur immobilier d’habitation depuis 2015, est couverte par un établissement bancaire et assure que les logements seront achevés même en cas de faillite du promoteur. L’acquéreur peut donc agir contre la banque assureur qui est tenue d’achever les travaux de construction.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation (Chambre civile 1, 9 décembre 2014, 14-29960), les acquéreurs d’une VEFA peuvent aussi demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt immobilier en cas de la faillite du promoteur immobilier.

Il faut attendre la fin du contrat de bail commercial de 9 ans pour pouvoir envoyer un « congé avec refus de renouvellement » au locataire. Pour cela, le congé doit être donné avec un préavis minimum de 6 mois avant le terme initial du bail commercial.

Si le bail commercial de 9 ans a été tacitement reconduit, le préavis de 6 mois doit démarrer après la fin du trimestre civil.

Il est également possible de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale (après 3 ou 6 ans), pour pouvoir reprendre le local d’habitation accessoire et le réaffecter à un usage d’habitation (article L145-23-1 du Code de commerce).

Dans tous les cas, le congé doit être motivé de manière non équivoque, et le bailleur doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction, à moins qu’il ne lui offre un local en remplacement.

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial est une compensation financière versée au preneur commerçant qui compense les dommages causés par le refus de renouvellement du bail.

Normalement, cette indemnité est fixée en fonction de la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la disparition totale de celui-ci.

Lorsque l’éviction du locataire n’entraîne pas la disparition complète du fonds, le montant de l’indemnité correspondra à la valeur du droit au bail, et aux frais de déplacement ou de transfert du fonds.

Le montant de cette indemnité peut être proposé dans le congé. Le bailleur et le locataire négocient alors à l’amiable son montant, et le cas échéant, en faisant appel à un expert.

En cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité d’éviction pourra être fixé judiciairement. Dans ce cas, le bailleur ou le locataire saisit la justice pour demander une expertise afin d’évaluer le montant de l’indemnité.

Après la décision du Tribunal, le bailleur dispose d’un « droit de repentir », qui lui permet d’annuler le congé et d’offrir au locataire le renouvellement du bail. Ce droit doit être exercé dans les 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est devenue définitive (article L 145-58 du Code de commerce).

Non. Un congé doit, sous peine de nullité, être donné par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné (article 145-9 du Code de commerce).

En cas de notification irrégulière d’un congé par le bailleur, le preneur dispose de deux options :

– Soit prévaloir de la nullité du congé et saisir la justice compétente pour faire juger la poursuite du bail,
– Soit solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur.

En principe, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés est plafonné aux indices publiés par l’INSEE (article L 145-34 du Code de commerce).
En cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ou du bail ayant duré, par tacite reconduction, durant plus de 12 ans, le montant des loyers de renouvellement doit correspondre à la valeur locative (article L145-33 du Code de commerce).

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, cette disposition n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, 3e civile, 10 mars 2004, n°02-14998). Le bail peut contenir une clause qui écarte son application et prévoit une autre modalité de fixation du loyer de renouvellement (par exemple : la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative « du marché »). Il faut d’abord vérifier les dispositions du bail, et commettre un expert pour faire évaluer le loyer de renouvellement de vos locaux, pour pouvoir négocier avec le bailleur si le montant du loyer proposé s’avère excessif.

En cas de désaccord, vous pouvez saisir le Juge des loyers commerciaux (le président du tribunal de grande instance du lieu de situation) pour fixer le montant du loyer de renouvellement. La procédure est spécifique et initiée par un mémoire suivi d’une assignation.

Pendant la durée de la procédure, l’ancien loyer est appliqué. Après le jugement qui fixera le montant du loyer de renouvellement, ce nouveau loyer prend effet rétroactivement à compter du jour de renouvellement du bail, ou de la demande de révision par le bailleur.

Toutefois, l’augmentation de loyer pour une année est limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L145-38 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel »), sauf clause contraire spécifiée dans le bail.

Une expertise en évaluation immobilière permet à l’acquéreur de comprendre la valeur réelle du bien immobilier qu’il envisage d’acheter, et donc la pertinence du prix affiché sur les annonces de vente. En fonction du résultat d’expertise, il peut apprécier l’opportunité ou non de faire une offre d’achat pour le bien expertisé.

Bien sûr. Le vendeur peut :

– Soit refuser votre offre d’achat,
– Soit accepter votre offre au prix proposé,
– Soit refuser votre offre d’achat et faire une contre-proposition, dans ce cas vous pouvez négocier le prix avec le vendeur.

Il existe plusieurs méthodes d’expertise pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. La méthode par comparaison, la plus courante, consiste à procéder à la comparaison des prix de vente issus des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé.

Non, l’expertise de la valeur vénale doit faire référence aux prix de vente pratiqués pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Si elle peut être complétée par celle des offres, elle ne peut pas faire référence uniquement à ces dernières.

De manière générale, il n’est pas pertinent d’utiliser les prix d’offres tels qu’ils sont pour évaluer la valeur au m² du bien objet de l’expertise, sans tenir compte du montant des commissions d’agence et d’autres frais inclus dans ces prix affichés dans les annonces immobilières.

En France, les prix de vente immobilière sont accessibles sur le fichier DVF (Demande de valeurs foncières) sur le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Les professionnels en évaluation immobilière utilisent également les bases de données B.I.E.N. (Base d’Informations Economiques Notariales) qui centralisent les éléments principaux des mutations effectuées.

La surface habitable est la surface d’un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation).

La surface Carrez prend en compte les surfaces qui ne sont pas occupées au quotidien, tels que les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas qui sont exclues dans le calcul de la surface habitable. C’est la surface Carrez qui est retenue par l’expert pour calculer la valeur vénale d’un appartement.

Sont exclus de la surface Carrez (tout comme de la surface habitable) les surfaces occupées par les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins.

Vous avez deux ans, à partir de la découverte du défaut, pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés. Et ce, dans la limite de 20 ans après l’achat du bien immobilier.

Selon l’article 1644 du Code civil, vous avez le choix de restituer la chose au vendeur en contrepartie du remboursement intégral du prix de vente, ou de conserver la chose viciée en contrepartie d’une réduction du prix. On appelle l’action pour obtenir le remboursement du prix de vente « l’action rédhibitoire », et celle pour obtenir une réduction du prix « l’action estimatoire ».

Vous pouvez aussi demander la réparation de son préjudice au vendeur (article 1645 du Code civil).

Oui. L’indemnité d’occupation sera calculée à compter du jour de l’assignation, à moins que le vendeur ne prouve que vous aviez la connaissance du vice caché en question avant l’assignation en justice.

Oui. Pour cela, il faut engager une procédure contre le vendeur en demandant une diminution du prix de vente (article 1644 du Code civil). Cette action, appelée « action estimatoire », doit obligatoirement être arbitrée par un expert (Cour de cassation, 3e civile, 18 avril 2019, n°18-14668).

Si le diagnostic de l’état parasitaire de l’immeuble a bien été établi moins de six mois avant la vente, vous bénéficierez de la clause de non-garantie. La vente ne sera pas annulée, mais le diagnostiqueur, qui a commis la faute, sera condamné au paiement du coût des travaux nécessaires, et à l’indemnisation du préjudice de jouissance (Cour de cassation, 3e civile, 7 mars 2019, n°17-31080). En revanche, si le diagnostic a été établi plus de six mois avant la vente, cette clause ne sera pas applicable.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière (article 1116 du Code civil), le représentant du vendeur n’est pas considéré comme étant une tierce partie au contrat de vente (Cour de cassation, 3e civile, 29 avril 1998, n°96-17540, 5 juillet 2018, n°17-20121). C’est pourquoi votre responsabilité est engagée, même si vous n’étiez pas informé en amont par votre architecte du vice caché affectant l’immeuble. Après l’annulation de la vente, vous disposez d’un recours contre ce dernier en dommages et intérêts.

Si le dysfonctionnement de cette installation électrique porte atteinte à la sécurité des personnes et rend le bien impropre à sa destination, vous pouvez agir contre l’entrepreneur qui a réalisé les travaux d’installation électronique dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux par le précédent propriétaire (article 1792-4-1 du Code civil).

En effet, toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite (article 1792-5 du Code civil).

La Cour de cassation confirme le caractère d’ordre public de ces dispositions (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mars 2020, n°18-22983).

Ainsi, la clause dans l’acte de vente, indiquant que cette installation est en bon état de fonctionnement et que l’acquéreur en fera son affaire personnelle est réputée non écrite, et l’entrepreneur qui a réalisé les travaux d’installation électronique litigieuse engage sa responsabilité nonobstant cette clause.

Il doit avoir souscrit une assurance de garantie décennale (article L241-1 du Code de l’assurance).