La responsabilité de l’architecte en matière de vices de construction ou de rénovation

Il arrive souvent qu’un entrepreneur ou un propriétaire immobilier confie à un architecte qualifié la conception et la rénovation d’un nouveau magasin à ouvrir à Paris, ou la construction d’une maison, mais que de nombreux défauts et vices soient constatés après la réception, ou que le budget et la durée des travaux dépassent considérablement les estimations initiales de l’architecte, ce qui donne lieu à des litiges.

Un architecte avec HMONP (Habilitation à exercer la Maîtrise d’Œuvre en son Nom Propre) et inscrit à l’Ordre des architectes est qualifié pour la maîtrise d’œuvre complète.

En matière de vices de construction ou de rénovation, le cadre juridique des procédures à suivre et la charge de la preuve pour que le maître d’ouvrage puisse engager la responsabilité de l’architecte maître d’œuvre, et obtenir des dommages-intérêts, varient en fonction du moment où les dommages ont été constatés, ainsi que de leur nature et de leur gravité.

I. Les fondements juridiques de la responsabilité de l’architecte

A. La responsabilité spéciale

Les articles 1792 et suivants du Code civil prévoient le régime de responsabilité spécifique aux constructeurs, et l’article 1792-1 du même code dispose que l’architecte est réputé constructeur de l’ouvrage.

Par conséquent, les dispositions suivantes du Code civil sont applicables à l’architecte :

Aux termes de l’article 1792-5, ces dispositions sont d’ordre public et toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue à ces dispositions, est réputée non écrite. Par conséquent, si le contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec l’architecte prévoit la mise hors cause de ce dernier en cas de malfaçons, le client peut engager sa responsabilité devant les juridictions.

Si les travaux d’aménagement intérieur d’un appartement dans un immeuble ancien ne constituent pas des travaux de construction d’un « ouvrage » au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, d’importants travaux de réhabilitation de l’ensemble d’un immeuble, qui transforment l’ouvrage par des apports de matière et l’usage de techniques de construction, notamment lorsqu’ils affectent le clos, le couvert, la structure ou l’étanchéité, entrent dans le champ de l’application de ces dispositions.

a) Garantie décennale (articles 1792 et 1792-2 du Code civil)

La responsabilité de l’architecte peut être engagée de plein droit pendant 10 ans à compter de la réception des travaux pour les vices compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (article 1792), ou ceux affectant la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (article 1792-2).

Exemple des vices ou dommages relevant de la garantie décennale :

• Une mauvaise adaptation des fondations au sol
• Fissures traversantes ou infiltrations de toiture
• Fissures ou effondrement de mur porteur ou affaissement de dalle
• Désordres esthétiques généralisés affectant une villa de grand standing
• Embuage des vitrages, nuisant à l’occupation normale de l’immeuble par la rétention d’humidité et l’obstruction de vue et de lumière
• Défectuosité des canalisations ayant causé une inondation importante
• Défaut d’une installation de climatisation dans un hôtel qui n’est pas d’une puissance suffisante pour lui permettre de fonctionner normalement.

En revanche, des désordres de caractère purement esthétique et ne rendant l’immeuble impropre à sa destination ne relèvent pas de la garantie décennale.

Par ailleurs, la garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, lesquels sont couverts par la garantie de parfait achèvement visée par l’article 1792-6 due uniquement par l’entrepreneur qui a réalisé les travaux défectueux.

Charge de la preuve

Lorsque les vices ou dommages constatés sont de la nature et de la gravité de ceux qui sont visés par les articles 1792 et suivants du Code civil, la responsabilité de l’architecte est engagée de plein droit à l’égard du maître de l’ouvrage sans qu’il soit nécessaire que lesdits vices ou dommages résultent de sa faute.

L’architecte ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en prouvant que les vices ou dommages proviennent d’une cause étrangère, telle que la force majeure ou le fait du tiers (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 8 juin 2023, n°21-25.822) ou en établissant l’absence de son intervention au moment de la survenance du vice ou dommage constaté (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 14 mai 2020, n°19-12.988). Sa responsabilité peut être engagée lorsque les vices ou dommages résultent exclusivement de défauts d’exécution imputables aux entrepreneurs (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 27 juin 2001, n°00-12.130).

b) Garantie biennale (article 1792-3 du Code civil)

Pendant une durée de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage, l’architecte est tenu de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement d’un immeuble qui présentent un vice de construction susceptible de nuire à leur bon fonctionnement, à condition que ces équipements puissent être démontés ou remplacés.

Exemple des vices relevant de la garantie biennale :

• Dysfonctionnement du système de chauffage, de climatisation, de ventilation et des canalisations non intégrées au gros œuvre.

En revanche, les équipements inertes qui ne sont pas destinés à fonctionner, tels que les peintures, les carrelages ou les moquettes, ne sont pas couverts par la garantie biennale de l’article 1792-3 du Code civil (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 27 avril 2000, n°98-15.970).

B. La responsabilité du droit commun

Lorsque les vices ou dommages observés ne satisfont pas aux critères d’application des articles 1792 et suivants du Code civil, la demande d’indemnisation du préjudice subi par le maître d’ouvrage à l’encontre de l’architecte doit être fondée sur la responsabilité de droit commun.

a) La responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil)

La demande de dommages-intérêts relative aux dommages suivants doit être fondée sur les dispositions du Code civil relatives à la responsabilité contractuelle :

• Dommages constatés avant la réception des travaux (exemple : manquement à l’obligation de vérifier la conformité des travaux, l’insuffisance dans la surveillance du chantier)
• Dommages réservés lors de la réception : même si ces dommages relèvent de la garantie de parfait achèvement visée par l’article 1792-6, avant la levée des réserves, la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur et de l’architecte subsiste (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 13 décembre 1995, n°92-11.637) et le maître d’ouvrage peut engager la responsabilité de l’entrepreneur et de l’architecte pour obtenir l’indemnisation du préjudice, lorsque une nouvelle intervention de l’entrepreneur pour réparer les vices ou dommages n’est pas souhaitée.
• Dommages apparus postérieurement à la réception des travaux qui n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale ou de bon fonctionnement (dommages de gravité insuffisante, tels que des désordres purement esthétiques, ou des défauts de conformité ne portant atteinte ni à la solidité de l’ouvrage, ni à la destination de celui-ci) (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 7 novembre 2024, n°23-12.315)
• Dommages économiques résultant d’un retard dans l’exécution de sa mission
• Dommages résultant d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil (exemple : mauvais conseil sur le choix des entreprises, erreur dans l’estimation budgétaire du projet (infra), non-respect des dispositions d’un permis de construire (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 juin 2017, n°16-14.264)

Selon la jurisprudence, une marge de tolérance de 10 % est admise entre l’estimation initiale de l’architecte et le coût réel des travaux. Au-delà de 10 %, la responsabilité contractuelle de l’architecte peut être engagée en cas de défaut d’information (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 septembre 2015, n°23-16780, 13 février 2025, n°23-16780).

Charge de la preuve

En cas de défaut de construction ou de rénovation dû à une mauvaise exécution, un non-respect des règles de l’art ou des matériaux inadaptés, le maître d’ouvrage peut engager la responsabilité de l’architecte en démontrant la faute commise par celui-ci dans la survenance du dommage et le lien de causalité entre la faute et le dommage. La charge de la preuve incombe au maître d’ouvrage parce que l’architecte est soumis à une obligation de moyen dans sa mission générale de maîtrise d’œuvre.

En revanche, lorsque la faute de l’architecte consiste dans le manquement à son devoir de conseil et d’information (par exemple, le défaut d’information sur le choix des matériaux ou la sous-estimation fautive du budget prévisionnel), soit le manquement à une obligation de résultat, la charge de la preuve est inversée et il incombe à l’architecte de prouver qu’il a bien rempli son obligation.

Prescription

Pour les dommages constatés avant la réception des travaux, l’action en responsabilité contractuelle contre l’architecte est soumise à un délai de prescription de 5 ans, à partir du jour où le maître d’ouvrage a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, c’est-à-dire à compter de la date de la manifestation ou de la révélation du dommage (article 2224 du Code civil).

Pour les dommages constatés après la réception des travaux, l’action en responsabilité contractuelle contre l’architecte est soumise à un délai de prescription de 10 ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-3 du Code civil).

b) La responsabilité délictuelle (articles 1240 et 1241 du Code civil)

La responsabilité délictuelle de l’architecte est recherchée par le maître d’ouvrage lorsqu’il n’existe aucun lien contractuel entre eux (le cas où l’architecte est le sous-traitant du maître d’œuvre). L’action est assujettie au délai de prescription de 5 ans du droit commun (article 2224 du Code civil).

II. La mise en œuvre de la responsabilité de l’architecte

Si les dommages liés à la construction peuvent s’avérer très coûteux, il arrive que, même lorsque le maître d’ouvrage obtient gain de cause dans une action en dommages-intérêts intentée contre l’architecte, le jugement ne puisse être exécuté si ce dernier n’a pas les moyens de dédommager le maître d’ouvrage. C’est pourquoi, dans le cadre d’une procédure en responsabilité à l’encontre d’un architecte, l’action doit impérativement être intentée contre la compagnie d’assurance auprès de laquelle l’architecte est assuré.

La loi oblige les architectes à souscrire une assurance couvrant à la fois la garantie décennale de l’architecte et la responsabilité civile professionnelle. L’attestation de cette assurance obligatoire étant systématiquement jointe au contrat de maîtrise d’œuvre, le maître d’ouvrage peut identifier la compagnie d’assurance auprès de laquelle l’architecte est assuré et, au lieu d’intenter une action contre l’architecte, il peut intenter une action directement contre la compagnie d’assurance de l’architecte, en vertu de l’article L124-3 du Code des assurances.

Pour des vices ou dommages relevant de la garantie décennale, le maître d’ouvrage n’a pas besoin de prouver la faute de l’architecte pour engager sa garantie. Son avocat doit établir, dans son assignation au fond, que les vices ou dommages entrent dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du Code civil, et que ces vices ou dommages relèvent de la sphère d’intervention de l’architecte à partir du contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec celui-ci.

En revanche, pour des vices ou dommages ne relevant pas de la garantie décennale, l’avocat du maître d’ouvrage doit développer les arguments établissant le lien de causalité entre la faute commise par l’architecte lors de son intervention et la survenance des vices ou dommages.

Dans tous les cas, le dossier contentieux en matière de droit de la construction nécessite le recours à une expertise, amiable ou judiciaire, dans le but de déterminer la qualification juridique des désordres et d’identifier leur origine.

L’expertise amiable présente l’avantage d’être rapide et moins onéreuse. Toutefois, l’expert peut manquer d’impartialité et les conclusions de son rapport n’ont pas de caractère contraignant pour les parties.

En revanche, l’expertise judiciaire, qui est ordonnée par le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, est réalisée par un expert indépendant, et les conclusions de son rapport d’expertise sont opposables à toutes les parties. Dans l’éventualité où le rapport d’expertise établit la responsabilité de l’architecte dans la survenance du dommage, l’avocat du maître d’ouvrage développe ses arguments dans son assignation au fond en suivant les conclusions du rapport d’expertise.

La demande d’expertise est formée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article 44 du Code de procédure civile). La signification de l’assignation en référé à l’architecte maître d’œuvre suspend le cours de la prescription.