ACTUALITÉS DROIT immobilier

Bail commercial : autorité de chose jugée d’une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire
Résumé : Pour mettre en œuvre la clause résolutoire insérée à un bail, le bailleur doit saisir le Tribunal afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir l’autorisation d’expulser le locataire. Tant que la résiliation n’a pas fait l’objet d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée, la résiliation du bail n’est pas définitivement acquise. Si le bailleur peut saisir le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée et le locataire peut saisir les juges du fond pour solliciter les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, après que l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire est passée en force de chose jugée.
Obligation de délivrance du bailleur d'un local commercial et charge de travaux de mise en conformité
Résumé : En l’absence de clause spécifique du bail, les travaux de mise en conformité des locaux aux normes administratives sont à la charge du bailleur en application de l’article 1719 du Code civil. La clause du bail visant à décharger le bailleur de ses obligations doit être rédigée de façon claire et sans équivoque, et en présence d’une clause générale ou ambiguë, les tribunaux considèrent qu’il n’y a pas eu lieu le transfert sur le preneur des travaux de mise en conformité imposés par l’administration. Ce n'est pas le cas par exemple lorsque le bail prévoit que le preneur "fera son affaire personnelle de l’obligation des autorisations découlant des dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires à l’exercice de son activité concernant son installation ou son occupation des lieux loués".

Sanction du défaut de régularisation des charges dans les baux commerciaux
Résumé : En principe, le bailleur ne peut faire supporter au preneur des charges qui sont liée à la propriété. Cependant, il était traditionnellement admis au bailleur de locaux commerciaux de transférer au preneur la plupart des charges, impôts et taxes dont il est redevables par des clauses spécifiques du bail. 
Lorsque les clauses du bail transfert le paiement des charges, impôts et taxes au preneur, le bailleur doit produire les justificatifs de paiements effectués et en l’absence de justification de dépenses réelles de charges, impôts et taxes par le bailleur, le preneur peut demander le remboursement des provisions versées.
A ce titre, la loi PINEL du 18 juin 2014 a également imposé à tout contrat de location de contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et a prévu d’établir une liste des charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire.
 
Obligation du notaire d’inviter un client étranger à se faire assister d’un interprète
Résumé : Le notaire, par sa qualité d’officier ministériel, est tenu à une obligation de conseil à l’égard de l’ensemble des parties intéressées par un acte qu’il rédige. Cette obligation de conseil du notaire relève de sa responsabilité délictuelle et non contractuelle, du fait que sa mission ne consiste qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui.
Selon la Cour de cassation, le notaire qui conseil un client étranger ne maîtrisant pas la langue française doit impérativement l’inviter à se faire assister par un interprète, quelle que soit la compétence professionnelle du client et indifféremment du fait qu’il soit assisté par un autre conseil juridique ou non. A défaut, il doit indemniser son client de son préjudice subi en raison de son incompréhension de la portée de l'acte authentique.