SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

La société civile immobilière (SCI) est une société ayant pour objet l'immobilier.

L’acquisition et la détention d’un bien immobilier au nom d’une SCI présente des avantages, notamment en ce que le bien est géré de manière plus efficace, et que la transmission du patrimoine immobilier s’effectue sous forme de la cession de parts sociales.

 

1) Modalités de constitution d’une SCI

Il faut au minimum deux associés pour créer une SCI. Les associés rédigent les statuts de la SCI, soit directement soit par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un notaire (obligatoire en cas d’un apport d’immeuble). Le capital social peut être un faible montant et constitué d'apports en numéraire (en somme d’argent) et d'apports en nature, il est ensuite divisé en parts sociales qui seront réparties entre les associés en fonction de leurs apports.

Les associés versent leurs apports sur le compte bancaire de la SCI en formation. Ce compte bancaire est bloqué jusqu'à l'immatriculation effective de la société au greffe du Tribunal du commerce du lieu de son siège social.

Les statuts signés par les associés sont enregistrés en double exemplaire si les statuts comportent un apport d’immeuble. Dans d’autres cas, le gérant (ou son mandataire) publie un avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonce légale, et dépose le dossier de constitution (contenant notamment un exemplaire des statuts signé, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, un formulaire M0, la déclaration de non condamnation du gérant, le justificatif de siège social de la SCI) auprès du greffe du Tribunal de commerce qui délivra ensuite le K-Bis de la SCI.

 

2) Avantage 1 : Facilité de la gestion du bien immobilier

La gestion du bien immobilier est facilitée dans la SCI parce que les modalités de gestion sont définies dans les statuts.

À la différence de l’indivision par laquelle deux ou plusieurs personnes propriétaires d’un même bien immobilier gèrent ensemble ce dernier, la SCI est gérée par un ou plusieurs gérants (nommé(s) soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés, article 1846 du Code civil).

Le gérant de la SCI est investi de pouvoirs étendus pour effectuer, au nom et pour le compte de la SCI, tous les actes pour réaliser l’objet social de la société et dans les limites fixées par les statuts.

Ainsi, à l’exception des actes importants pour lesquels le gérant doit obtenir une décision collective et préalable des associés, le gérant peut agir seul au nom de la SCI pour conclure des actes nécessaires pour gérer le bien.

Pour les actes importants, tels que la vente du bien immobilier dont la SCI est propriétaire, un emprunt au nom de la société ou encore la mise en location du bien immobilier, les statuts obligent le gérant à obtenir une décision collective des associés. Les associés peuvent prévoir librement dans les statuts les règles de quorum (le nombre minimal d’associés devant être présents pour que l’assemblée générale soit régulièrement constituée) et de majorité pour la prise de décision.

Par exemple, si le gérant d’une SCI est associé majoritaire et si les statuts précisent que la vente du bien immobilier doit être autorisée par une décision ordinaire des associés prise à la majorité des voix présentes ou représentées, il peut vendre le bien même si les autres associés de la SCI s’y opposent.

Ainsi, la prise de décision est facilitée par rapport à l’indivision dans laquelle la règle de l’unanimité entre indivisaires est de principe, notamment pour vendre un bien indivis (article 815-3 du Code civil).

 

3) Avantage 2 : Optimisation de la transmission du patrimoine immobilier

Une SCI familiale est une SCI constituée entre les membres d’une même famille. Les grands-parents, parents et enfants deviennent les associés de la SCI qui acquiert et gère un bien immobilier.

En SCI, les parents peuvent transmettre leur bien immobilier à leurs enfants sous forme de la cession de parts sociales. Cette cession des parts sociales de la SCI présente des avantages par rapport à la cession directe du bien immobilier, parce que :

  • La cession des parts sociales d’une SCI peut être réalisée par un acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes ou leur conseil. À la différence de la cession directe du bien immobilier, l'intervention du notaire n'est jamais obligatoire dans la cession des parts sociales d’une SCI ; ce qui présente un avantage en ce que cela réduit le coût de l’opération.
  •  L’impôt de transmission (« droit de mutation ») est calculé sur la valeur nette comptable de parts sociales transmises, et non sur la valeur du bien immobilier. Si la SCI a des dettes (par exemple les crédits en cours), le montant de ses dettes est déduit de la valeur de l’immeuble, ce qui réduit considérablement le montant de l’impôt à payer par rapport à la cession directe de l’immeuble.
  • Les parents, s’ils le souhaitent, peuvent garder le pouvoir de gestion du bien immobilier en tant que gérants de la SCI après la cession de parts sociales à leurs enfants ; ce qui n’est pas possible en cas de cession directe de l’immeuble.

Pour réaliser la transmission d’un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses, il convient de procéder au démembrement de propriété, en divisant la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.

Par exemple, une SCI constituée par Monsieur et Madame X et leurs enfants achète un bien immobilier à crédit. Monsieur et Madame X détiennent 90% des parts sociales dans le capital de la SCI, les enfants 10%. Peu de temps après, Monsieur et Madame X cèdent la nue-propriété des 90% des parts sociales à leurs enfants.

L’impôt de transmission se calcule sur la valeur de 90% de la nue-propriété du bien immobilier après déduction du montant des dettes (prêt en cours) de la SCI.

La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier, à savoir Monsieur et Madame X, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts :

 

Age de l'usufruitier

Valeur de l'usufruit

Valeur de la nue-propriété

21 ans révolus

90%

10%

31 ans révolus

80%

20%

41 ans révolus

70%

30%

51 ans révolus

60%

40%

61 ans révolus

50%

50%

71 ans révolus

40%

60%

81 ans révolus

30%

70%

91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

 

Il est opportun dès lors de réaliser cette cession de parts sociales de la SCI avec réserve d’usufruit au plus tôt, parce que la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge de Monsieur et Madame X qui seront les usufruitiers.

Au décès de Monsieur et Madame X, les enfants héritent l’usufruit des parts sociales détenues par leurs parents sans avoir à régler les droits de succession ; en effet, le Code général des impôts prévoit que « la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier » (article 1133 du CGI).

 

4) Avantage 3 : Augmentation de la capacité d’investissement

En dehors du cadre familial, la constitution d’une SCI dans l’achat immobilier présente un avantage en ce qu’elle augmente la capacité d’achat et permet le partage des coûts liés à la possession de biens immobiliers entre plusieurs personnes.

Ainsi, deux ou plusieurs personnes s’associent dans une SCI pour investir dans l’immobilier, ce qui leur permet de réaliser une acquisition plus importante que celle que chaque personne aurait pu envisager seule.

 

5) Inconvénients et régime fiscal de la SCI

L’inconvénient majeur de la SCI est que les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens personnels des dettes de la société, à proportion de leurs parts détenues dans le capital. Par exemple, si la SCI ne rembourse pas un prêt bancaire, les associés doivent le rembourser proportionnellement à leur pourcentage de détention de capital social. À la différence des sociétés commerciales, la responsabilité des associés d’une SCI n’est pas limitée au montant de leur apport.

Comme toutes les sociétés, la SCI doit tenir une comptabilité et déclarer les résultats auprès de l’administration fiscale. Elle doit tenir des assemblées générales tous les ans afin d'approuver les comptes de gestion ou de voter sur des résolutions soumises par le gérant.

Quant au régime fiscal, une SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu mais peut opter pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, par décision des associés. En optant pour l’impôt sur les sociétés, la SCI peut amortir fiscalement le bien immobilier dont elle est propriétaire et déduire du résultat imposable toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société. Toutefois, cette option présente un inconvénient lors de la vente du bien immobilier, et plus précisément dans l’acquittement de l’impôt sur la plus-value, parce que le prix d’acquisition initial est amorti selon le nombre d’année de détention ce qui augmente le montant de l’assiette de l’impôt sur la plus-value (prix de vente- prix d’acquisition initial). À la différence d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas bénéficier de l’abattement progressif en fonction de la durée de détention (à compter de la 6e année ; exonération totale au-delà de la 22e année, Article 150 VC du CGI).